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中海地产是个快男。
上周，它拿下北京通州九棵树6017号地块，只花了5分钟。
它的对手，北京城建集团象征性地举牌，让这块地有了0.97%的溢价，成交价12.48亿元，楼面价约2.3万元/㎡。
这块地并不大，占地2.47公顷，规划建面5.44万平米。
它对中海地产的战略布局而言，意义非凡。（详见《中海北京，迈出一小步》）
中海地产在北京有两支团队，这次进入通州的是中海地产北京公司，手里还握着近1500亿元货值；另一支团队，是中海新城。
这两支团队一直在赛马。
去年，中海新城率先跨出石景山大本营，花153亿元拿下朝阳酒仙桥土地包。
而后，中海北京也不断寻找突围，拿下了海淀树村单价地王——楼面价10.23万元/平米。
它们都在打破原有的界限。
成人之美
2025年，中海北京一直想杀入朝阳区，怎料几次土拍没有斩获，反倒是在通州小试牛刀了。
今年5月，摘得朝棠揽阅地块后，中海北京与贝好家入股。三家股比为：招商蛇口65%、中海北京25%、贝好家10%。
在朝棠揽阅上，中海地产尝到了甜头。
现在复盘看，朝棠揽阅是高周转的典型案例。
4月拿地、6月取证，供应898套，至今网签496套，成交均价5.8万元/平米，成交金额26.06亿元，离地价仅差1亿元。
无独有偶。
同样的神话，还是发生在通州，那就是现象级新盘中建运河玖院。
2025年6月，中建玖合以74.91亿元，拿下大运河八子地块。
截至11月30日，中建运河玖院累计网签665套，成交均价6.2万元/平米，成交面积8.74万㎡，成交总价54.34亿元。
中建运河玖院超过海淀的和樾望云，成为北京前11月网签套数、面积双料冠军。
放眼2025年的北京楼市，几乎只有通州一支独秀。
对于九棵树6017地块，中海北京志在必得。
好在，北京城建集团原作成人之美。花姐获悉，招商蛇口和中铁建地产，在进入预申请阶段，就放弃了。
有了大家的让路，中海北京顺利拿到了在通州独自拿地的入场券。
一块捡漏之地
中海北京拿下的九棵树6017地块，素质如何？
它位于地铁1号线/八通线九棵树站南侧约600米，没有商业等配建。
但，这些都不是关键，花姐来逐一分析。
1、地价超乎便宜
6017地块的楼面价，仅约2.3万元/㎡。
这是什么概念呢？
它东南方向1.2公里处，招商云璟揽阅和中铁建花语璟云的楼面积，分别为2.86万元/平米（底价）、3.58万元/平米（溢价21.94%、通州纪录），两者的成交均价，为5.69万元/平米左右。
如果参照它们的售价，中海北京6017地块的房价和地价的缝差，达到了3.39万元/平米。
在6017地块的定价上，中海北京有着较大空间。
2、真实的容积率
中海6017地块很美，但实际容积率有点高。
按照出让文件，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。
言外之意是，6017地块的建筑控制线，会退红线20米。
这块地南北长约105米，退线的占地面积约0.2公顷。扣除退线后，它的实际容积率约2.4.
由于限高45米（局部60米），它的楼栋强排有点难度。
3、北面有个竞争对手
花姐注意到一个细节，在2025年7月2日下发的一份通州老城平房区域交通影响审查意见里，6017地块的容积率为2.4。
也就是说，它上架之前，把容积率调低至2.2。
那份意见也显示，北面还有居住用地6016地块，占地2.11公顷，容积率为2.4，规划建面5.06万平米。
至于它何时上市，目前没有时间表。
反倒是6017地块的多规合一文件里提了一句：
若6016、6017地块二级建设单位为同一主体，地下可通过FZX-0302-UG01区域（街坊一路）进行连通，可连通部分的深度为-3.5米到-12米，最终以审定的设计方案为准。
这表明，最初这两地块曾有过同步上架的想法。
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